Un gemelo digital es en esencia una réplica virtual de un objeto físico. Sin darnos cuenta en qué momento sucedió hoy vivimos rodeados de ellos, es probable que tú, lector, tengas también uno; el usuario de nuestras redes sociales es el ejemplo más cercano que tenemos todos de un gemelo digital, ya que es una réplica virtual de nuestra identidad personal. Contienen nuestros datos, fotos y demás información que compartimos con otros gemelos digitales a través de plataformas sociales que funcionan en internet.
El término gemelo digital comenzó a aplicarse en los años 80´s para la industria aeroespacial, sus primeros usos fueron relacionados a simulaciones sobre el comportamiento de las naves o equipamientos para asegurar la viabilidad de ciertas misiones y velar por la integridad física de los astronautas. Desde inicios de este siglo los gemelos digitales han tenido un fuerte impulso al ser el elemento central para la integración de tecnologías de la industria 4.0 como pueden ser Big Data, Machine Learning, Cloud Computing, Internet of Things (IoT), Artificial Inteligence (Ai), entre otras.1
Digitalización del Real Estate
El desarrollo inmobiliario representa una gran oportunidad para la aplicación de tecnologías. Hasta hace poco la labor de conceptualizar, planear, construir y operar propiedades inmobiliarias había avanzado a un ritmo muy lento. Mientras que en otras industrias como la aeroespacial o la manufactura se utiliza desde hace buen tiempo una combinación de software y hardware para eficientar la producción, en el desarrollo inmobiliario los procesos continúan siendo análogos o utilizan tecnología simple como hojas de cálculo, archivos de texto, programas de diseño 2D, etc.
Nuevas formas de añadir inteligencia a las propiedades se hacen posibles a través de la aplicación de tecnologías y metodologías para optimizar el desempeño de proyectos inmobiliarios a lo largo de su ciclo de vida. Para integrar la información y poder analizarla se utilizan modelos de información de la construcción (BIM) para referenciar elementos en el edificio a un par en la dimensión digital. Para hacerlo existen diferentes opciones de software en el mercado, enfocados principalmente en la modelación de elementos 3D y la integración de información a los mismos.
BIM – La columna vertebral del gemelo digital inmobiliario
Los modelos de información de la construcción se integran con base en datos capturados en función del nivel de detalle (LOD) que se establece en el plan de ejecución BIM, también conocido como BEP (BIM Execution Plan), que es un documento en el que se establecen los criterios para la integración del modelo de información. El LOD más básico contempla únicamente información gráfica como geometrías y volumetrías (LOD 100), mientras que los modelos más detallados (LOD 500) incluyen información gráfica detallada sobre dimensiones, materiales, texturas, despieces, etc. y a su vez incluyen información no gráfica como marcas, modelos, fichas técnicas, información comercial, costos de ejecución, tiempos de ejecución, logística en obra, etc.
Para la integración de todos estos datos es necesaria la colaboración de equipos con diferentes especialidades y que utilizan software variado para modelar su alcance dentro del proyecto. Para ello el uso de un ambiente común de datos en la nube es fundamental, ya que permitirá la colaboración de todos los involucrados en las diferentes etapas del proyecto con un flujo continuo y confiable de información. Las principales casas productoras de software especializado cuentan con su propio sistema de software como servicio en la nube (SaaS) para trabajar en los modelos de forma colaborativa en tiempo real. Adicionalmente, existen formatos universales que permiten el intercambio de información entre modelos que trabajan con software de diferentes casas productoras, por lo que el intercambio de datos se da independiente al dispositivo y al software que cada quien utiliza para trabajar.
Gemelos digitales en la planeación de proyectos
Diferentes plataformas permiten la planeación de proyectos, promoviendo la interacción de equipos de arquitectura, ingeniería y construcción (AEC) de manera vinculada y en tiempo real para generar una fuente única de datos que evoluciona a través del tiempo y valida la mejor forma de ejecutar los proyectos mediante simulación de escenarios para generar ahorros ejecutivos y prevenir riesgos.
Una vez que se cuenta con un modelo 3D integrado con toda la información del proyecto ejecutivo, es posible realizar simulaciones de algunas dimensiones del proyecto como:
- Simulación de tiempos (4D) – Análisis de escenarios en función de variables en el programa de obra.
- Simulación de costos (5D) – Evaluación de presupuesto de construcción en función de variables de tiempo y calidad.
- Simulación energética (6D) – Optimización de consumo energético operativo aprovechando recursos naturales y provocando eficiencia en el diseño.
- Simulación de la operación (7D) – Análisis de condiciones operativas y evaluación de escenarios y balance entre costos de capital y costos operativos.
El objetivo de realizar estas simulaciones es analizar y evaluar escenarios para tomar decisiones que favorezcan al proyecto y los intereses de sus propietarios.
Gemelos digitales en la construcción
Cuando se realizan simulaciones se conoce lo que va a pasar en obra, o al menos la mayoría, por lo que el riesgo de variaciones en el tiempo de ejecución, el costo de la obra y la calidad en el producto inmobiliario disminuye notoriamente. A pesar de que existen muchas variables que no se pueden controlar y que pueden repercutir en el proyecto, como eventos climatológicos o variaciones al plan por motivos de factor humano, la mayoría de actividades a ejecutar en la obra se pueden predecir y programar, por lo que contar con un gemelo digital del proyecto desarrollado en la etapa de planeación permitirá al ejecutor poseer la estructura de información necesaria para completar su alcance en función de los criterios establecidos con base en simulaciones.
Una vez iniciada la etapa de construcción, los progresos se cuantifican y se verifica la calidad del producto tomando como referencia el modelo de información (BIM) y actualizando los valores del mismo mediante la captura de información “As-Built” , trasladando información de la obra al modelo y permitiendo que los involucrados colaboren para reportar avances físicos y financieros, soliciten información, realicen cambios al proyecto y muchas otras tareas sobre plataformas que toman como recurso el modelo y lo complementan para dar el siguiente paso hacia la formación del gemelo digital inmobiliario que es la captura de información real y no los supuestos de la simulación, sino los datos precisos obtenidos de primera fuente en obra. Estos datos serán de muchísima utilidad para quien lleve la administración de la operación y mantenimiento de las propiedades, ya que será una réplica no sólo de cómo se pensó hacer el producto sino de cómo es detalladamente en la realidad.
Los gemelos digitales en la etapa de construcción permiten la supervisión de manera remota ya que las inspecciones se pueden hacer tanto en sitio como en línea y el resultado no se altera porque lo plasmado de forma digital es una fiel réplica de lo que está ocurriendo día con día en la obra. Esto mismo sucede para la administración de la construcción, dado que en el modelo cada elemento cuenta con un número de identificación único (ID) y este sirve para vincular a ese elemento con todos los posibles atributos que contenga, permite centralizar la información y administrar todos los diferentes recursos que componen los elementos constructivos del proyecto, así como los costos indirectos de la construcción a través de plataformas que integran la capa de contabilidad y administración al modelo de información de la construcción.
Construir de esta forma permite optimizar tiempos de ejecución, generar ahorros en costos, cumplir con la calidad definida en el alcance y obtener mayores rendimientos cuando el modelo de negocio es construir y vender.
Gemelos digitales en la operación de activos inmobiliarios
Una vez que el ciclo de vida del producto inmobiliario llega a la etapa operativa, sobre todo para los modelos de negocio de construir para rentar, este gemelo digital se vuelve pieza clave para asegurar el cumplimiento del desempeño para el que fue diseñado el inmueble, ya que es un compendio de datos contra los que se comparan los datos obtenidos en tiempo real mediante sistemas conocidos como BMS (Building Management Systems) que son una complementación entre software y hardware que permiten además de capturar datos en tiempo real y compararlos con el modelo; llevar a cabo acciones asistidas con tecnología para múltiples propósitos como pueden ser la medición de rangos e indicadores, monitoreo el estado actual de la infraestructura, automatización de acciones, programación de protocolos, control de las instalaciones desde dispositivos móviles, etc.
Los gemelos digitales están revolucionando la labor de la administración de las propiedades inmobiliarias, particularmente la del Facility Management, permitiendo analizar en tiempo real el desempeño del edificio para tomar las mejores decisiones en favor del rendimiento del activo y la experiencia de sus usuarios.
Algunos ejemplos de lo que se puede lograr con un gemelo digital en la operación:
- Verificación del estado de la edificación (Estructura, instalaciones y acabados)
- Protocolos automáticos de protección contra incendios y alarma
- Sistemas de control de accesos vehiculares y peatonales automatizado
- Estado de funcionamiento de elementos mecánicos como elevadores, escaleras eléctricas y bandas de desplazamiento
- Sistemas de gestión de residuos y reciclaje
- Sistemas de tratamiento y/o reutilización de agua
- Sistemas de seguridad (CCTV, control de accesos, sensores, alarmas)
El valor de la información
Integrar gemelos digitales es un reto que compete a todos los profesionales involucrados en el desarrollo de un producto inmobiliario. La colaboración es fundamental para que cada especialista pueda ejercer su función dentro del proyecto y plasmar su resultado en el gemelo digital. Esto permite que la información sea confiable, ya que cada tema es abordado por el especialista en materia, que se encarga de capturar su información a través de las plataformas que conforman al gemelo digital.
La información además de confiable debe ser actual, el uso de un ambiente común de datos en la nube permite que esta se actualice en tiempo real.
Existen aplicaciones de Machine Learning e Inteligencia Artificial (Ai) que permiten realizar análisis, evaluar múltiples escenarios y recabar la información más relevante para proporcionar a tomadores de decisiones fundamentados para ejercer su función.
Contáctanos para que te apoyemos en la integración del gemelo digital de tu activo inmobiliario y maximizar su rendimiento.
Bibliografía:
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